Btw bij korte verhuur woonruimte

Posted on by Sjoerd

Is de verhuur van woonruimte voor een korte periode btw-vrijgesteld of btw-belast? Dit hangt af van een aantal voorwaarden. Welke zijn dit?

Verhuur woonruimte btw-vrijgesteld

Woning

Verhuur van woonruimte is in principe btw-vrijgesteld. Als een verhuurder niet teveel met btw-belaste kosten maakt, is een btw-vrijgestelde verhuur ook meestal voordeliger. De particulier die de woonruimte huurt, heeft immers geen recht op btw-aftrek.

Let op! Als u als verhuurder echter veel met btw-belaste kosten maakt, is de btw-vrijgestelde verhuur niet altijd gunstig. U kunt dan namelijk de btw op gemaakte kosten niet aftrekken.

Korte verhuur btw-belast

Verhuur voor een korte periode binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf is altijd btw-belast. Verhuurders met veel btw-belaste kosten willen daarom soms liever voor deze verhuur kiezen. Zij kunnen dan immers de btw op de kosten in aftrek brengen.

Let op! Niet elke kortdurende verhuur vindt automatisch plaats binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsverblijf. De verhuur moet dan namelijk wel de daarvoor kenmerkende elementen bevatten. Zo zal onder meer de woonruimte moeten zijn ingericht met meubilair en inventaris om daarin kort te verblijven.

Wat is ‘kortdurende verhuur’?

Van een korte periode is volgens de Belastingdienst in ieder geval sprake als de gasten maximaal zes maanden in de accommodatie verblijven én het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet naar de accommodatie verplaatsen.

Leegstandswet

Volgens een rechter voldeed een ontwikkelaar van een appartementencomplex niet aan de voorwaarden om btw-belast te verhuren. De ontwikkelaar verhuurde een deel van de appartementen tijdelijk in het kader van de Leegstandswet, voordat hij deze verkocht aan particulieren en beleggers. De appartementen waren gestoffeerd en gemeubileerd en werden telkens voor zes maanden verhuurd.

Desondanks voldeed de verhuur volgens de rechter niet. Zo moesten huurders kleine herstellingen – zoals het vervangen van lampen en het oplossen van verstoppingen – zelf uitvoeren. Ook waren zij verantwoordelijk voor het schoonhouden van het appartement. De huurders werden daarnaast aangeslagen voor gemeentelijke heffingen en waterschapslasten en hadden bijna allemaal zelf een energiecontract gesloten met een energiemaatschappij. Aangezien de meeste huurders niet over andere woonruimte beschikten, vond de rechter ook dat het middelpunt van hun maatschappelijke leven was verplaatst naar het appartementencomplex.

Tip! Deze ontwikkelaar kreeg een forse naheffingsaanslag opgelegd omdat hij, vanwege de btw-vrijgestelde verhuur, geen recht op btw-aftrek had. Zorg dat u niet verrast wordt met zo’n naheffingsaanslag.

Wilt u btw woonruimten btw-belast verhuren? Bespreek dit dan met een van onze adviseurs.

Posted in Niet gecategoriseerd

Ga slim om met afkoopsom bij einde leasecontract

Posted on by Sjoerd

Als een werknemer met een leaseauto van de zaak ontslag neemt, kan het zo zijn dat het leasecontract vroegtijdig moet worden beëindigd. Moet er dan door de werknemer een afkoopsom worden betaald en is die aftrekbaar van de bijtelling?

Afkoopsom

Auto

Een vroegtijdige beëindiging van het leasecontract brengt kosten met zich mee, want de leasemaatschappij wil normaal gesproken gecompenseerd worden voor de te derven inkomsten. Dit gebeurt in de vorm van een afkoopsom. De hoogte van deze afkoopsom is onder meer afhankelijk van de resterende looptijd van het leasecontract en van de courantheid van de auto. Of de afkoopsom aftrekbaar is van de bijtelling, hangt af van een aantal voorwaarden.

Voorwaarden

De afkoopsom is aftrekbaar voor de werknemer als hij schriftelijk met de werkgever is overeengekomen dat de werknemer bij beëindiging van het leasecontract de afkoopsom voor zijn rekening neemt. Ook moet schriftelijk zijn overeengekomen dat hij de afkoopsom betaalt als vergoeding voor het privégebruik van de auto. De werknemer moet de afkoopsom bovendien aan de werkgever betalen en dus niet rechtstreeks aan de leasemaatschappij. 

Let op! Door de afkoopsom kan de bijtelling niet negatief worden. Het is van belang hierop in te spelen.

Anticiperen met ontslagdatum

Als een werknemer aan het begin van het jaar van werkgever verandert, de leaseauto weer inlevert en een afkoopsom verschuldigd is, is deze vaak groter dan het bedrag van de bijtelling. Deze wordt immers aan het begin van het jaar slechts over een beperkte periode berekend. De werknemer doet er daarom goed aan in die gevallen het leasecontract al in het voorafgaande jaar te ontbinden.

Voorbeeld: een werknemer beschikt over een leaseauto met een cataloguswaarde van € 40.000 en een bijtelling van 22%. Verandert de werknemer in maart van werkgever, dan bedraagt de bijtelling voor dat jaar € 40.000 x 22% x 2/12 = € 1.467. Bedraagt de afkoopsom bijvoorbeeld  € 5.000, dan kan hiervan € 5.000 -/- € 1.467 = € 3.533 niet verrekend worden. 

Tip! Adviseer de werknemer in soortgelijke situaties het leasecontract al op het einde van het voorafgaande jaar te beëindigen. Hij kan dan de hele afkoopsom verrekenen. In de maanden januari en februari dient hij dan zelf voor vervangend vervoer te zorgen.

Posted in Niet gecategoriseerd